Меню сайта

Если вы затеяли грандиозную "революцию" в собственном офисе или
квартире, определитесь, что именно представляют из себя ваши действия -
перепланировку или реконструкцию. В зависимости от этого придется
подбирать различную разрешительную документацию.

При перепланировке помещения
не изменяются его несущие конструкции и функциональное назначение.
Другими словами - можно добавить или снести внутреннюю перегородку,
устроить новый или убрать старый дверной проем.

Если в процессе ремонта функциональное назначение помещения изменилось и в жилой квартире
устроен офис или магазин - это уже реконструкция. То есть реконструкция
- это изменение в процессе ремонта функциональных назначений и
технико-эксплуатационных параметров существующего помещения.

Какова схема сбора необходимых документов и в какие разрешительные структуры нужно за ними обращаться?

Итак, вы решили перепланировать свое жилище. Приготовьтесь к прохождению следующих этапов.

1. Обратитесь в местные органы власти с заявлением на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений.
К заявлению прилагаются: документ,
подтверждающий право собственности или аренды на здание (помещение),
либо согласие собственника здания (помещения) на проведение перепланировки; заявление
заказчика с обоснованием необходимости реконструкции, капитального
ремонта или изменения функционального назначения объекта и возможного перепланирования; выводы
местного органа по делам охраны и реставрации памятников истории,
культуры и архитектуры (в случае, если это здание является памятником
истории или архитектуры, а также если оно расположено в зоне
регулируемой застройки).

2. Чтобы разработать проект требуемой перепланировки,
заключите договор с архитектором. Это может быть архитектурное бюро,
специализированная фирма или независимый архитектор. При заключении
договора следует обратить внимание на наличие у архитектора лицензии
или сертификата, подтверждающего его квалификацию и право заниматься
архитектурной деятельностью.

3. Когда на руках у заказчика появится проект перепланировки помещения
со всеми разрешительными подписями и печатями, ему необходимо снова
обратиться в районную администрацию - за утверждением проекта.

По самым оптимистичным прогнозам, человек, никогда ранее не занимавшийся перепланировкой квартиры,
потратит на получение всех необходимых разрешений минимум 4-6 месяцев.
Этот срок может увеличиваться в зависимости от сложности будущей перепланировки.

4. После того как утвержден проект перепланировки помещения,
можно приглашать строителей, которым, в свою очередь, также необходимо
получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов.

Только после завершения всех необходимых формальностей представления
заказчика о комфортном жилище начнут претворяться в жизнь.

5.
После завершения строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию
необходимо посетить БТИ и внести описание всех проделанных изменений в
поэтажный план здания.

Пошаговый алгоритм

Если для перепланировки квартиры
достаточно разрешения от администрации района, то для реконструкции
потребуется гораздо больший комплект разрешительных документов.

1. Как и в случае перепланировки,
первым шагом для проведения реконструкции будет обращение в
администрацию района за согласием на разработку
архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) на
проектирование реконструкции здания жилого назначения.

2. Для
разработки проекта на реконструкцию помещения заключается договор с
архитектурно-проектной организацией. Проект разрабатывается на
основании следующих исходных данных: разрешения городской администрации; архитектурно-планировочного задания (АПЗ); задания на проектирование; технических условий (ТУ) инженерного обеспечения объекта архитектуры.

Эти
данные собираются на основании утвержденной градостроительной
документации, местных правил застройки населенных пунктов, а также
решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Архитектурно-планировочное
задание предоставляется органами градостроительства и архитектуры по
требованию заказчика или инвестора в месячный срок. Технические условия
инженерного обеспечения объекта предоставляются соответствующими
предприятиями, учреждениями и организациями по требованию заказчика или
инвестора в пятнадцатидневный срок. АПЗ и технические условия
инженерного обеспечения объекта архитектуры действительны в течение
двух лет.

3. В процессе разработки проект реконструкции
необходимо утвердить в Главном Управлении градостроительства и
архитектуры и согласовать с предприятиями и учреждениями, которые
выдают технические условия инженерного обеспечения объекта
(заинтересованные эксплуатационные службы).

4. Проект реконструкции помещения должен быть утвержден на архитектурно-градостроительном совете.

5. После утверждения на градостроительном совете проект должен пройти государственную экспертизу.

6. На основании утвержденного проекта разрабатывается рабочая документация для реконструкции жилого помещения.

7.
Имея на руках утвержденный проект и рабочую документацию на
реконструкцию помещения, следует получить распоряжение на строительство
и разрешение ГАСК.

8. Когда разрешение будет дано - можно приступить к строительным работам.

9.
После окончания реконструкции нужно сдать объект в эксплуатацию и
внести все проделанные изменения в технический паспорт помещения (в
БТИ).

К слову. Если перепланировка и реконструкция квартиры
или небольшого офиса требует так много специальных знаний и навыков
общения с государственными структурами, то что, в таком случае, стоит
устроить мансарду?

По самым скромным подсчетам, получить все
разрешительные документы человеку, который ранее никогда не занимался
подобными вопросами, удастся не ранее чем через год. А можно ли все это проигнорировать? Предусмотрена ли в законодательстве
какая-то система наказаний за самовольное проведение изменений в
помещении. Если да, то чем для нарушителей грозит самовольная
реконструкция или перепланировка помещений без оформления
соответствующих разрешительных документов от районной или городской
администрации?

Во-первых, согласно статье 189 Жилищного кодекса еще Украинской ССР "...граждане, виновные в самовольном перепланировании жилых домов и жилых помещений, несут уголовную, административную или иную ответственность согласно законодательству...".

Статья
150 Административного кодекса Украины "Нарушение правил пользования
жилыми домами и жилыми помещениями" гласит, что "...самовольная перепланировка жилых помещений... влечет за собой предупреждение или штрафные санкции...".

Кроме
того, согласно статье 298 Уголовного кодекса Украины "уничтожение,
разрушение или порча памятников истории или культуры караются штрафом
до ста необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или ограничением
свободы на срок до трех лет...". То есть, если ваша квартира
расположена в доме, который является памятником архитектуры или истории
- вам лучше все-таки получить все соответствующие разрешения.

Существует
также закон Украины "Об ответственности предприятий, их объединений,
учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства"
№ 208/94 ВР от 14 октября 1994 г., который регламентирует
ответственность за правонарушения в области градостроительства.
Согласно статье 1 этого закона предусмотрена ответственность "...за
выполнение строительных работ без разрешения на их проведение или без
утвержденной проектной документации в виде штрафных санкций в размере
50% от стоимости этих работ...".

Во-вторых, следует подготовиться к тому, что при возможной продаже или составлении дарственной на перепланированную или реконструированную без разрешения квартиру, возникнут сложности с оформлением перепланировки. В БТИ поставят на новом плане квартиры штамп "Без дозволу", говорящий о том, что перепланировка сделана незаконно, без разрешения. В этом случае получение "справки-характеристики", необходимой для операций с недвижимостью,
невозможно. То есть все равно придется приводить разрешительные
документы в порядок. Как легко можно догадаться, сделать это будет
крайне проблематично и, конечно, потребуется намного больше времени и
денег. Поэтому лучше своевременно получить все необходимые разрешения
на реконструкцию или перепланировку помещения по установленным правилам.В общем, понятно: в этой стране гарантировано только право быть осужденным по той или иной статье за самое безобидное деяние!
Это уж слишком утрированно. В следующий раз я покажу вам примеры того, к чему приводят "безобидные деяния".

Узаконивание перепланировок квартир

Узаконивание перепланировок и реконструкций квартир в городе Киеве

Перепланировка и виды перепланировок

Перепланировка квартиры – это изменение её параметров.Как правило,
владельцы квартир проводят перепланировку без получений на это
соответствующих разрешений, что в дальнейшем может повлечь за собой
негативные последствия, а именно, квартирой с не узаконенной
перепланировкой можно владеть, но нельзя заложить в банк, продать,
подарить и т.д., то есть - нельзя передать своё право собственности.

Исключением является только передача права собственности на квартиру с перепланировкой в порядке наследства.

С 2005 года вступили в силу «Правила застройки города Киева»,
утверждённые Решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г.
№11/2587 (далее – Правила). Правила ввели запреты на целый ряд
перепланировок.

Согласно Правилам застройки города Киева
перепланировка делится на два вида: перепланировку и реконструкцию. Под
перепланировкой подразумевается перенос ненесущих перегородок, создание
в них проёмов и т.д. Под реконструкцией подразумеваются все действия,
где имеет место внедрение в несущие конструкции дома и изменение фасада
здания.На практике 90% перепланировок (реконструкций) противоречит
положениям Правил, и соответственно, у владельцев этих квартир
возникают проблемы при их узаконивании.

Cамые распространённые запреты при перепланировках (реконструкциях) квартир в г. Києве:

При перепланировках квартир в городе Киеве запрещается:

*
перенос «мокрых пятен» (ванн, туалетов, кухонь), их увеличение или уменьшение;
*
объединение ванны и туалета (в новых домах).

При реконструкциях квартир в городе Киеве запрещается:

*
переоборудование балкона в лоджию;
*
внедрение в несущие конструкции дома (в новых монолитно-каркасных домах практически все стены – несущие).

Квартиры с вышеуказанными перепланировками и реконструкциями ввести в
эксплуатацию нормальным административным путём практически не возможно.

Кроме того, имеет значение - в какой зоне Киева находится дом с
точки зрения историко-культурной ценности зоны и является ли дом
памятником истории и архитектуры или нет. Если дом является памятником
архитектуры и, например, в перепланируемой (реконструируемой) квартире
когда-то проживал видный деятель культуры, эта квартира находится под
охраной закона и все виды перепланировки в ней запрещены.

Способы ввода перепланированных (реконструированных) квартир в эксплуатацию

*

Административный способ, путём согласования перепланировки
(реконструкции) в административном порядке, согласно положениям Правил
застройки города Киева;
*
Судебный способ, путём оспаривания в суде отдельных положений Правил застройки города Киева;
*
Другие способы.

Административный способ перепланировки

Административный способ состоит из трёх этапов:

1) Получение разрешения на создание проектной документации на перепланировку (реконструкцию).

Получению разрешения на создание проекта предшествует получение
разрешения на перепланировку (реконструкцию) у жильцов прилегающих
квартир (соседей) зачастую оформленного нотариально. Далее необходимо
получить разрешение на создание проекта у балансодержателя дома (ЖЕО,
УЖХ, ОСМД) и районной государственной администрации (РГА).

При
реконструкции РГА ходатайствует перед управлением архитектуры Киевской
городской государственной администрации (КГГА) о получении
вышеуказанного разрешения, т.е. разрешение на создание проекта
реконструкции выдаёт КГГА.

Если дом находится в
историко-культурной зоне Киева (зачастую центр города) то получать
разрешение надо ещё и в управлении по охране культурного наследия при
КМДА, которое обычно получить невозможно.

2) Создание, согласование проектной документации и получение разрешения на строительно-монтажные работы.

После получения разрешения на создание проекта надо создать сам проект
и согласовать его. Созданием проекта занимаются организации и
физические лица, имеющие соответствующую лицензию Министерства
строительства. Созданный проект согласовывается в следующих инстанциях:

При перепланировке:

*
балансодержатель дома (ЖЕО, УЖХ, ОСМД);
*
районная СЭС;
*
районная МЧС;
*
КП «Киевгаз»;
*
КП «Киевводоканал»;
*
КП «Киевжилспецэксплуатация»
*
РГА.

При реконструкции (дополнительно):

*
КП «Киевгосэкспертиза»
*
КГГА.

Если дом находится в историко-культурной зоне или является памятником архитектуры (дополнительно):

*
управление по охране культурного наследия при КГГА.

После согласования проекта необходимо получить Разрешение на
строительно-монтажные работы. Разрешение получается в той РГА или КГГА,
где проект согласовывался.

3) Ввод в эксплуатацию перепланированной (реконструированной) квартиры.

После получения разрешения на строительно-монтажные работы следующей
стадией является ввод в эксплуатацию квартиры. Для этого необходимо
заказать в БТИ перемеры квартиры и составить новый техпаспорт, согласно
перемерам и согласованной проектной документации. После получения
нового техпаспорта в РГГА заказываются Акты принятия в эксплуатацию
законченного строительством объекта и подписываются во всех инстанциях,
где согласовывался проект.

Окончательным этапом является
регистрация Актов принятия в эксплуатацию в БТИ, снятие всех запретов с
техпаспорта, на основании этих Актов и получение нового свидетельства
на право собственности на квартиру.

Судебный способ перепланировки

Под судебным способом узаконивания перепланированной квартиры
подразумевается затребование у РГА Актов принятия в эксплуатацию с
помощью оспаривания законности Правил застройки города Киева.

При этом необходимо предоставить в суд проект перепланировки и его
согласования в СЭС И МЧС. Так как СЭС И МЧС тоже пользуются Правилами,
необходимо получение позитивных экспертных заключений этих организаций.
Положительное решения суда, как правило, оспаривается РГА.

Судебный способ тоже занимает много времени и финансовых ресурсов, и
редко бывает эффективен. В основном такой способ используется тогда,
когда все остальные варианты исчерпаны. Существуют и другие способы узаконивания перепланировки

СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОВОСТИ